Tipos de viviendas

Algunos puntos a decidir antes de comenzar la búsqueda son: zona en la que se desea residir, dinero a gastar y características de la vivienda (tipo, superficie y distribución).

Vivienda de Protección Oficial (VPO)

Son aquellas viviendas destinadas a ser domicilio habitual construidas con arreglo a la ley dentro de los planes de vivienda. El precio máximo de venta del metro cuadrado está fijado por ley.

Características básicas:

• El comprador no puede ser propietario de otra vivienda protegida.
• No puede poseer otra vivienda en la misma localidad.
• Los ingresos familiares deben ser inferiores a 5.5 veces el salario mínimo interprofesional (S.M.I.).
  Para familias numerosas, los límites de ingresos se incrementan hasta un 20%.
• En caso de ingresos menores a 1,5 veces el S.M.I. se intensificarán las ayudas.

Obligaciones:

• La vivienda se debe destinar a domicilio habitual.
• No la pueden transmitir dentro de un plazo que depende de la protección oficial, sin antes pedir autorización y devolver el importe de la subvención recibida a la Administración concedente, más los intereses legales originados desde que la recibió, a través de la descalificación correspondiente.
• No ceder en venta o arrendamiento la vivienda por precio o renta superior al máximo que esté en vigor en el momento de la cesión.

Ventajas:

• Limitación en el precio de venta y subvención a fondo perdido por un porcentaje sobre el precio de la vivienda.
• Concesión o subrogación de un préstamo cualificado, así como la subsidiación de intereses del préstamo.
• Bonificación en aranceles de notarios y registradores.
• Beneficios fiscales y tributarios (exención en el pago de impuesto de Actor Jurídicos Documentados, así como la reducción del tipo impositivo del Impuesto sobre el Valor Añadido).

Más información:

• Cómo apuntarse a viviendas de protección oficial en Pozuelo de Alarcón
• Cómo apuntarse a la lista única de Viviendas para Jóvenes
• Acceso a las guías de ayudas ofrecidas por el Ministerio de Fomento
   

Vivienda de Precio Tasado (VPT) o de Precio Limitado (VPPL)

Vivienda destinada a familias con ingresos ponderados inferiores a 7,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional. La superficie útil de la vivienda debe ser inferior a 120 m2.

Vivienda de Protección Pública (VPP)

Pisos de hasta 110 metros cuadrados para rentas que no superen las 5,5 veces el SMI. Dispondrían de una ayuda a través de Cheque-Vivienda Venta.

Vivienda sostenible

Se incentiva el cuidado del medio ambiente con la incorporación de energías limpias que supongan ahorro energético y eficiencia en el uso del agua. La ayuda incluye hasta el 1% del precio máximo de venta y un tope de 2.400 euros por vivienda. Es complementaria a todas las ayudas incluidas en el plan de vivienda.

Vivienda de Integración Social (VIS)

Destinada a las personas con especial necesidad de protección social. Se trata de viviendas de hasta 110 metros cuadrados, en las que se subvenciona el 50% de la construcción del inmueble.

Rehabilitación

Se pretende actuar en inmuebles con más de 20 años de antigüedad que presenten deterioro para mejorar su calidad y habitabilidad. Dispondrán de un cheque-vivienda rehabilitación entre 3.000 y 6.500 euros, dependiendo del alcance de la rehabilitación, con un límite del 20% del coste de las obras. La mayor parte de las viviendas se ubicarán en Zonas de Rehabilitación Integrada (ZRIS) y las restantes son viviendas dispersas.

Formas de adquirir una vivienda

Compra a través de un intermediario

En este caso la compra de la vivienda (nueva o de segunda mano) se realiza a través de un promotor o vendedor y no el particular.

Este colectivo está obligado legalmente a suministrar una serie de datos a los compradores quedando vinculados por la publicidad que realizan, aunque no figure expresamente en el contrato (la publicidad obliga).

Los promotores deben tener a disposición del público una serie de datos y documentos relativos a:

• Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
• Planos de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, descripción de ésta, con la superficie útil del edificio, de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra incendios, etc.
• Datos del Registro de la Propiedad.
• Seguro de daños y vicios ocultos previsto en la Ley de Edificación (Ley 38/1999, de 5 noviembre).
• Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas.
• Estatutos de la Comunidad.
• Precio total de venta y forma de pago.
• Si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma.
• Forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar expresa y claramente:
  • que el comprador (consumidor) no soportará los gastos previos que por ley corresponden al vendedor;
  • lo dispuesto en los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil, que establecen el derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública;
  • el derecho de elección de notario, que corresponde, en estos casos, al comprador.

Junto a estos datos el vendedor debe suministrar la siguiente documentación:

• Cédula de habitabilidad.
• Recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• Recibo de haberse satisfecho el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana.
• Información registral de la finca (propietario y cargas).
• Plano técnico en que figure la superficie y distribución de la vivienda.
   

Compra a través de un particular

El vendedor particular no está sometido a las normas y obligaciones de información anteriores.

Se debe pedir al vendedor, al menos, la siguiente documentación:

• información registral de la propiedad del vendedor o transmitente (sólo la certificación da fe del contenido del Registro);
• recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles ("contribución urbana");
• certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el "visto bueno" del presidente, que acredite que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad (en caso contrario, la comunidad puede exigir su importe hasta cierto límite al comprador, sin perjuicio de su posterior derecho a reclamar contra quien le vendió);
• copia de los estatutos de la comunidad, inscritos en el Registro de la Propiedad, y en su caso, los reglamentos que existan en la misma.
   

Compra de vivienda de segunda mano

La compra de una vivienda de segunda mano requiere un mayor tiempo de búsqueda y estudio de las viviendas encontradas.

La compra de la vivienda se puede realizar a través de un particular o mediante una API. Generalmente, cobran una comisión de un 5% sobre el precio de venta del piso, por ello es importante pactar la comisión para evitar sorpresas.

Si se decide comenzar la búsqueda de forma autónoma sin la ayuda de un API los medios más utilizados son Internet, revistas especializadas y periódicos locales (los puedes encontrar en el ayuntamiento, oficinas de atención al ciudadano, bibliotecas,...).

Una vez identificada la vivienda de segunda mano se deberá solicitar la siguiente documentación:

• Nota simple en el Registro de la Propiedad: 
  • Quién es el dueño.
  • Si tiene gravada alguna hipoteca.
  • Cargas
• Comunidad de Propietarios:
  • Pedir al presidente o administrador información sobre si el propietario está al corriente del pago.
  • Preguntar igualmente si se tiene previsto hacer alguna obra que suponga un fuerte desembolso.
• Ayuntamiento:
  • Comprobar si se está al corriente del pago de I.B.I (solicitar último Impuesto de Bienes Inmuebles).
• Certificado de Dominio y Cargas:
  • Situación actualizada de la finca.
  • No se suele pedir.

Otras formas de adquirir una vivienda

Comunidad de Propietarios: es una comunidad de bienes con nombre propio, no tiene personalidad jurídica, quiere decir que los actos de compra o hipoteca se llevan a cabo por cada uno de los propietarios de manera particular. También existe una "entidad gestora de comunidades" que actúa como el promotor que gestiona, impulsa y coordina todas las fases de construcción.

Todas las relaciones entre los comuneros, participación y derechos están recogidas en el estatuto de constitución de la comunidad.

Cooperativa: Tiene como objeto asociar a personas físicas que precisen para sí y sus familias viviendas o locales comerciales para ser adjudicados a sus socios. Por lo tanto el cooperativista es socio de la cooperativa, promotor, adjudicatario y usuario de la vivienda. Es frecuente que designen una Gestora.

En definitiva son entidades mercantiles con capital variable y estructura y gestión democráticas, que asocian en régimen de libre adhesión y baja voluntaria a personas que tiene intereses comunes.
 

Ayudas 

Cheque-viviendas

Su cuantía es de un 3% o el 4% del precio de venta de la casa, dependiendo de la renta del adquiriente.

Préstamos cualificados

Préstamos concedidos en condiciones más ventajosas que las habituales, pactadas entre el Ministerio de Vivienda y entidades de crédito.

• Características generales: Ministerio de Fomento
   
• Características propias:
  • Podrá alcanzar el 80% del precio de venta o adjudicación
  • Plazo máximo de amortización para la rehabilitación de edificios: 20 años, con un periodo de carencia de 3 años (en préstamos al promotor de la vivienda)
  • Los adquirientes de vivienda podrá obtener estos préstamos directamente de las Entidades de crédito convenidas o mediante subrogación del préstamo concedido al promotor.

Subsidiación de préstamos

Ayuda incompatible con la Ayuda directa a la entrada (AEDE)

Ayuda especial, compatible con la Ayuda directa a la entrada (AEDE)

Ayuda Estatal Directa a la Entrada (AEDE)

Más sobre las ayudas a la vivienda protegida: Visita la página de la Comunidad de Madrid.

Cautelas y recomendaciones

• Comprobación directa de la situación física de la vivienda. Incluso es conveniente cuando se trata de una finca o vivienda de segunda mano realizar esta comprobación asistido de un profesional (arquitecto o aparejador).
• Comprobación documental de la situación jurídica de la vivienda: certificado de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad correspondiente.
• Comprobación documental de la situación fiscal de la vivienda mediante el recibo que acredite haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes, así como la situación de los gastos de comunidad, mediante un certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del presidente, justificando que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad.
• Se debe asegurar la vivienda para cubrir los posibles riesgos derivados de casos de fuerza mayor como las catástrofes naturales - inundaciones, terremotos, etc. -y por daños a terceros.
• Se debe pedir siempre un comprobante para cualquier cantidad entregada a cuenta.
• El promotor nunca puede imponer al comprador la subrogación de su préstamo hipotecario y, por lo tanto, si el comprador desea contratar un préstamo con otra entidad financiera, el promotor no puede cargar al comprador los gastos de cancelación de su préstamo.